Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il y a plusieurs façons de faire. Par exemple, sous un certain seuil, il est possible de déclarer ses revenus locatifs au régime micro-foncier. Ce dernier est souvent idéal pour débuter, néanmoins, lorsque l’on développe son parc immobilier d’investissements, ou que l’on est dans une configuration spéciale, le choix de la SCI se présente rapidement. Quels en sont les avantages ? Pourquoi certaines situations sont-elles plus intéressantes que d’autres pour créer une SCI ? On vous apporte quelques éléments de réponse.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant toute chose, faisons le point sur ce qu’est une SCI. Le premier élément, c’est de savoir que la SCI est un acronyme de la Société Civile Immobilière. Concrètement, avec une SCI, le bien immobilier n’appartient plus à une personne physique, mais à une société composée d’au moins deux personnes physiques. Lorsqu’une personne investit dans une SCI, elle en reçoit des parts sociales : ces dernières étant proportionnelles au pourcentage du capital investi. De ce fait, lorsqu’un des associés achète 20 % des parts de la SCI, alors il recevra la même proportionnalité en dividendes (l’équivalent des loyers).
Bref, si l’on ne devait retenir qu’une seule et unique chose de ce qu’est une SCI, c’est qu’il s’agit d’une société qui permet d’investir à plusieurs dans un ou de multiples biens immobiliers.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
La SCI est un statut plutôt populaire en France, notamment pour se professionnaliser dans l’immobilier. Cette popularité est certainement liée au fait que la SCI présente de multiples avantages. Lesquels sont-ils ? Découvrons-les ensemble :
- Il est possible d’investir à plusieurs dans l’immobilier : grâce à ce mode de fonctionnement, il est plus facile de se lancer dans un projet de grande ampleur ou de se voir attribuer un prêt bancaire plus facilement. D’ailleurs, ce type d’association ne se fait pas qu’uniquement de façon professionnelle, puisqu’il existe de multiples types de SCI (familiale, location, construction-vente, etc.).
- La mutualisation des coûts de détention du bien : la taxe foncière, les impôts sur les loyers, les travaux, les charges communes… Tout ce qui peut être lié aux dépenses du bien immobilier est divisé par le nombre d’investisseurs.
- Une véritable protection du patrimoine privé des investisseurs : peut-être le savez-vous déjà, mais investir dans l’immobilier peut mettre en péril votre patrimoine. En différenciant le bien de votre patrimoine (puisque le bien appartient à une société), vous vous évitez de tout perdre en cas d’échec de l’investissement. La SCI protège donc ses investisseurs.
- Un type d’investissement discret : lorsque vous investissez dans un bien immobilier via une SCI, votre nom n’apparaît jamais dans les transactions immobilières. En effet, c’est le nom de la SCI qui est toujours évoqué. Si vous souhaitez investir discrètement, c’est une excellente option pour vous.
- La déduction des dépenses du bénéfice net de la SCI : lorsque vous avez de grandes dépenses dans un bien immobilier, il est toujours intéressant de les déduire du chiffre d’affaires réalisé. Concrètement, cela permet à la SCI de payer moins d’impôt lorsque vous avez des dépenses (travaux, taxe foncière, charges de copropriété…).
- La fiscalité au choix : quand vous êtes à la tête d’une SCI, vous pouvez choisir de payer l’impôt sur le revenu, ou celui sur les sociétés. La bonne nouvelle, c’est que si un régime est plus intéressant qu’un autre, il vous suffit de switcher.
Quoi qu’il en soit, les avantages d’une SCI sont des plus intéressants. Si vous êtes dans une situation où vous vous demandez si le statut vaut le coup, alors ces différents avantages pourraient vous aider à faire votre choix…
Quels sont les inconvénients d’une SCI ?
D’un autre côté, si un statut a des avantages, il doit y avoir des inconvénients. Ceux de la SCI bloquent potentiellement certains investisseurs, de par leurs difficultés. Toutefois, si vous parvenez à passer outre, alors le statut de la SCI s’avère des plus intéressants. Voici donc les inconvénients les plus reconnus :
- Une création longue à mettre en place : entre la rédaction des statuts, l’annonce légale, l’immatriculation de la société ou encore la déclaration des bénéficiaires effectifs… Cela peut prendre beaucoup de temps, et surtout d’énergie. C’est d’ailleurs d’autant plus vrai lorsque les associés sont nombreux pour investir dans la SCI.
- Des obligations comptables : quand on est à la tête d’une société et que l’on choisit l’impôt sur la société, la comptabilité est obligatoire. Bien évidemment, c’est une comptabilité réduite par rapport à une société standard, mais vous êtes tout de même dans l’obligation de la faire. Parfois, le mieux est de passer par un comptable.
- Les assemblées générales : nous n’y pensons pas réellement lorsque l’on crée une SCI. Néanmoins, tous les associés doivent être convoqués au moins une fois par an. Même si tout le monde n’y va pas, l’organisation d’une assemblée générale reste toujours un point négatif par rapport aux autres statuts.
Bref, si ces trois inconvénients ne vous bloquent pas plus que cela, alors nul doute que vous profiterez pleinement des avantages que nous avons mis en avant plus haut.
