Pour garantir l’administration des biens immobiliers ou faciliter leur transmission, la Société Civile Immobilière (SCI) est le statut juridique proposé. La SCI peut réaliser divers actes d’investissement immobilier, notamment la location de biens, en réunissant deux ou plusieurs personnes et en mettant en commun un ou plusieurs biens pour partager les bénéfices réalisés. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le statut juridique de la SCI, de sa définition à ses avantages en passant par ses caractéristiques.
La description du statut juridique d’une société civile immobilière
La SCI, société dont le but est l’acquisition et l’administration de biens immobiliers à plusieurs, est un terme fréquemment utilisé en France. Ce type d’entreprise s’adresse aussi bien aux amateurs qu’aux experts. Une SCI doit être créée par au moins deux personnes, physiques ou morales. En effet, il est difficile de créer une SCI tout seul. Les associés fournissent les biens immobiliers qui constituent l’actif de la société. Les gains réalisés sont ensuite distribués sous forme de dividendes en fonction de la part du capital social revenant à chaque associé.
Une partie intégrante de la constitution de ce type de société est la création des statuts de la SCI. Certaines informations doivent être incluses dans ce document, notamment :
- l’objet social de la SCI,
- sa durée maximale d’existence (99 ans),
- l’adresse du siège social,
- une description de l’entreprise,
- le capital ainsi que sa composition,
- les procédures opérationnelles de la SCI (telles que la sélection des gestionnaires et l’utilisation des GM).
Les différents sous-types de sociétés civiles immobilières
La SCI peut être constituée de différentes manières, notamment :
La SCI de gestion
C’est le type traditionnel de SCI qui se concentre sur l’achat et la location de biens immobiliers pour profiter des revenus locatifs.
La SCI d’attribution
Cette SCI permet de diviser l’acquisition d’une structure entière. Les associés qui recevront le bien ou le plaisir de plein droit recevront alors leur part des fractions.
La SCI de construction-vente
Ce type de SCI est organisé dans le but de construire un bien immobilier dans l’intention de le vendre directement avec un bénéfice.
La SCI familiale
Ce type de structure est généralement développé pour gérer le patrimoine immobilier d’une famille et mettre en place sa transmission.
Les caractéristiques du statut juridique de la SCI
Il est crucial de comprendre les particularités de ce type d’entreprise avant d’entamer le processus de création d’une SCI. Celles-ci portent sur plusieurs points :
- le type d’activité,
- le capital social.
Une SCI ne peut pas participer à des activités commerciales puisqu’elle est un type de société civile. En fait, elle doit être constituée dans le but d’acheter, de détenir et de contrôler des biens. Une SCI doit avoir un capital social lors de sa création. Aucune quantité de capital minimale ou maximale n’est imposée par la loi, car elle peut être établie de manière arbitraire. Les SCI sont généralement constituées avec un capital social fixe. Les associés en reçoivent une partie en fonction de leurs efforts respectifs. Toute modification du capital social (augmentation ou diminution) nécessite une décision des associés et entraîne une révision des statuts de la SCI.
Les avantages de la société civile immobilière
En créant une SCI, il est possible de bénéficier d’un certain nombre d’avantages, notamment en matière de fiscalité et de succession de la société.
Souplesse de la gestion
Les associés sont en mesure de fixer les conditions de gestion de la SCI. Il s’agit de :
- les pouvoirs du gérant,
- les modalités de nomination et de cessation de fonction du gérant,
- l’explicitation du mode d’adoption des décisions de la SCI.
Élimination des obstacles à la copropriété
Lorsqu’un propriétaire commun d’un bien immobilier décède, des conflits entre les héritiers peuvent se développer et avoir un impact sur la gestion du bien. De plus, ces conflits peuvent entraîner des obstructions dommageables. L’administration des biens est plus facile en choisissant une SCI puisque chaque successeur hérite de parts, ce qui évite les litiges potentiels. Le régime de l’indivision n’est pas aussi souple que ce statut juridique.
Facilité de transmission de l’héritage
La SCI, et la SCI familiale en particulier, constitue l’outil idéal pour réaliser la transmission de patrimoine. Afin de bénéficier d’abattements consécutifs, les associés peuvent donner leurs parts sociales une à une à leurs héritiers. De ce fait, les droits de donation ne leur seront pas appliqués.
Avantages monétaires
La fiscalité de la SCI est l’une de ses priorités. Les sociétés civiles immobilières peuvent choisir l’IS au lieu de l’IR, qui est plus favorable dans certaines circonstances, même s’il s’agit du régime fiscal par défaut. Les associés peuvent bénéficier d’une optimisation fiscale en fonction de leurs besoins grâce à cette souplesse de choix.
